县城限高令什么时候实施了（县城限高令新规定2021最新消息）

高楼“停建”？2021年住宅按照“新标准”处理，2类房子吃香

这些年来，我国一直在不断地推进城镇化的发展，因为对于城镇化来说，是每个国家都必然经历的 历史 过程。城镇化就是指一个国家或者地区 社会 生产力的发展、科学技术的进步以及产业结构的调整，其 社会 由以农业为主的传统乡村型 社会 向以工业（第二产业）和服务业（第三产业）等非农业为主的现代城市 社会 逐渐转变的 历史 过程。按照人口学来说，就是农村人口转化为城镇人口的过程。

根据国家统计局发布的《2020年国民经济和 社会 发展统计公报》显示，2020年末，我国城镇化率已经达到了60.6%，已经接近了发达国家70%的水准。对于我国而言，城镇化率的推进可谓是非常迅速的，短短四十年的时间，城镇化率从17.9%提升到了60.6%，城镇化推进速度非常快。

刚才我们也说了，按照人口学来说，城镇化就是农村人口逐渐转化为城镇人口的过程，而随着城镇化率的不断提升，也有更多的农村人口进城。但每年这些大量的农村人口该怎么办呢？之前的城市大多数都是多层住宅，根本就容纳不下这么多人口。所以在城镇化推进期间，一座座高层住宅崛地而起，为人们提供了住所，也使得城市的容积率大大提高。

远远望去，现在的城市就仿佛一座钢铁森林一般，一座座高楼大厦如同参天大树一般，直冲云霄。但对此而言，高楼大厦也越来越密集，人们无论是住宅还是办公，都在高楼当中。尤其是对于人们的住宅来说，居住在高层住宅当中，弊端也开始显现了出来。因为现在有些建设较早的高层住宅已经开始老化，使得高层住宅的弊端展现在了人们的眼前。

比如高层住宅的维修问题，因为楼层较高的缘故，导致高层住宅想要维修的话，不但难度比较高，而且开销也非常大。维修基金也不能保证一直能够维修下去，所以到最后维修基金没钱后，还是需要业主们出钱维修。但对于这个时候来说，很多住户宁愿搬出去，也不愿意缴纳维修基金。道路很简单，看一下现在的老小区就清楚了。很多住户都搬离了这里，将房子用来出租，最主要的原因就是小区老化后，居住体验较差，就算再花钱维修，居住体验也提高不了多少。

还有就是高层住宅比较依赖于电梯出行，因为高层住宅的楼层较高，爬楼梯出行明显是不现实的事情。所以只能通过电梯出行，但对于电梯来说，也是会老化的。等到电梯老化后，就需要经常维修。对于居住在这里的住户而言，电梯维修时，或者小区停电的话，就只能通过步梯出行了，不但非常耽误时间，而且极为消耗体力。

最后就是高层住宅拆迁的问题了，对于高层住宅来说，住户较多，并不是每一户都愿意拆迁，当中肯定会有钉子户的存在。对于城中村来说，一户不愿意拆迁，完全可以将这一户绕过去，但对于高层住宅来说，一户不愿意拆迁，一栋楼都无法拆迁，这就加大了拆迁的难度。最主要的还是拆迁高层住宅无法获利，因为高层住宅原本的楼层就很高了，住户较多，如果拆迁的话，只能建设高层住宅了，因为建设多层住宅就是赔钱的买卖。但建设高层住宅也无法回本，拆迁款的费用，加上拆除高层住宅，重新建设住宅的费用，这可是一笔很大的支出。对此而言，拆迁高层住宅可以说就是赔钱的买卖，当然没有开发商愿意拆迁。

因此对于高层住宅来说，未来的弊端是非常大的，而我国住建部在2020年4月27日时，发布了《关于进一步加强城市建设与风貌管理的通知》，其中提到了高层住宅的问题，并实施了“限高令”，具体内容如下：

在这其中我们可以看出，各城市要建设100米以上的住宅要与城市规模、空间尺度相适宜，与消防救援能力相匹配。县城住宅要以多层住宅为主。对于这点来说，我们就可以看出，现在已经对高层住宅“下手”了，县城更是要以多层住宅为主，这就意味着以后县城当中的高层住宅建设就非常困难了，而对于城市当中而言，建设高层住宅也要与城市规模相适宜。这对于高层住宅来说，无疑是非常大的打击。要知道，现在的高层住宅可谓是市场的主流，现在“限高令”的影响下，很多人都将对高层住宅失去信心。这对于2类房子来说，无疑是非常好的消息，甚至会抢占市场的主流地位。

对于多层住宅来说，之前是九层以上加装电梯，所以导致很多多层住宅没有加装电梯，人们只能通过楼梯出行。而对于现在来说，住建部发布了《住宅项目规范（征求意见稿）》，其中提出四层及四层以上新建住宅建筑或住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过9米的新建住宅建筑应设电梯，且应在设有户门和公共走廊的每层设站。这就意味着以后新建的多层住宅都会加装电梯。这对于多层住宅来说，可谓是非常好的消息。因为原本多层住宅的居住体验就要比高层住宅好很多，就一个出行问题，成为了多层住宅的短板。而对于现在来说，新建的多层住宅也会加装电梯，这就使得多层住宅会更受购房者们的欢迎。

对于老小区来说，本身的地理位置都是非常不错的，大多数都在市中心的位置，可谓是占据着城市当中最好的资源。但对于老小区来说，房屋已经老化，小区配置比较简陋，使得老小区的居住体验并不是很好。尤其是对于现在的年轻人来说，宁愿选择地理位置比较偏僻的新房，也不愿意选择市中心的老小区。

但对于现在来说，2021年“旧改”政策开始全面实施，对于符合旧改标准的老小区来说，将会迎来一场“蜕变”。旧改就是要改善老小区的居住环境，提高老小区的居住体验，而且对于老小区来说，也有加装电梯这一项。所以对于老小区来说，居住环境会有很大的改善，而对于这里的住户来说，居住质量也会提高很多。所以对于老小区来说，也会受到购房者们的欢迎，尤其是对于想让孩子上学的刚需家庭，更是会选择这里的房子。

对此，你有何看法呢？

重磅，县城“限高令”来了！高层时代结束了！

高层住宅，又被“限高”了！

2020年4月，住建部、发改委两部门曾提出“县城住宅要以多层为主”。一般来说，多层建筑是指建筑高度大于10米、小于24米，且建筑层数大于3层、小于7层的建筑。

而今年3月29日，住建部再次提出，将限制县城居住建筑的高度，新建商品房应以6层及以下的住宅为主，住宅占比不得低于75%。同时，县城新建住宅最高层数不得高于18层。

看来，以后县城的房子是彻底高不上去了！

01 县城被“限高”

显然，县城里的高层建筑已经没有未来了。

3月29日，住建部对外发布《关于加强县城绿色低碳建设的通知（征求意见稿）》（下称：《通知》），公开征求意见，旨在发展县城绿色建筑和建筑节能。在“县城绿色低碳建筑的有关要求”一节中，住建部提出——

限制县城居住建筑高度。

在这份《通知》中，住建部拟对县城房屋的层数做出限制，新建住宅将以6层为主，6层及以下住宅的占比不低于75%，县城新建住宅最高不超过18层。如果一定要建设18层以上居住建筑，应严格充分论证，并加强消防应急、市政配套设施等建设。

话说得很直白，不出意外的话，以后县城怕是很难再建高层住宅了。

原因很简单，现在的房子越修越高，但是相应的配套设施跟不上。就拿消防来说，现在常见的消防车云梯高度在50米左右，差不多能抬升到17层楼。而在操作过程中，云梯可能会受到地形、周边设施等诸多因素的影响，导致实际抬升高度进一步下降。

同时，高层建筑也考验着物业的管理能力，不仅需要物业自备必要的消防器材，确保疏散设施的完整，还需要定期开展防火巡查，严禁楼道存放杂物、停放电动车，确保安全出口、疏散通道的畅通。

即使是在很多大城市，高层的消防应急和物业管理都不是件简单的事，更不要说本身硬件设施就跟不上的县城了。

公安部曾在2017年发布了一组数据，称我国在建筑节能综合改造初期，使用了约30亿平方米易燃可燃的保温材料，一旦墙体保护层脱落、破损，遇到明火就会迅速蔓延，形成大面积立体燃烧。

另外，很多高层建筑的消防设施并不完备。据公安部统计，在全国23.5万幢高层住宅建筑中，未设置自动消防设施的占46.2%，而设有自动消防设施的高层建筑，平均完好率也不足50%。

这些问题都是很致命的，所以这些年来唱衰高层建筑的声音始终不绝于耳。

2020年4月27日，住建部、发改委联合发布《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，内文称“中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主”，对县城住宅进行了“限高”。

而今年3月26日，住建部发布的《通知》进一步明确，“（县城）新建住宅以6层为主，6层及以下住宅的占比不低于75%，县城新建住宅最高不超过18层”。

虽说政策还处在征求意见阶段，但住建部的意思其实已经很明确了。

02 高层住宅还有未来吗？

除了有火灾的风险外，而今的高层住宅，其实还面临着一个非常严峻的问题——

房屋老化。

一般来说，老化的住宅有两个出路，要不然翻新，要不然拆迁。

先说翻新，高层建筑的翻新并不容易，主体维护还好说，涉及到内部的水、电、暖就费事了，更不用说管网改造这一类的大工程。现在很多老旧小区都面临这个问题，改造管网不仅需要当期的改造资金，还需要长期的维护管理资金。

高层维护的时间需要多长？高层维修的资金需要多少？如何协调高层众多业主缴纳维修费用？这些都是高层翻新中亟待解决的问题。

高层建筑的最好出路其实是拆迁，前提是要有开发商愿意拆——高层容积率非常高，这就意味着高层拆迁的安置成本高、盈利空间小，如果要赚钱，就只能把房子建得更高，但现在县城又开始“限高”了，成本回收就更难了。

而这些问题，在国外的高层建筑中已经显露弊端了。因此也有一些房产专家说过，高层建筑将在未来沦为贫民窟。

这个说法乍一看还挺吓人，但仔细一想也未免过于偏激。因为这个说法的立足点就是发达国家的房子都越建越矮，富豪都住在乡间别墅里。

但以美国为例，大城市的中心地区依然建有不少高层公寓，这样的高层不仅房价不菲，而且物业管理费也高得令人咋舌，这样的高层可不像是给穷人准备的。

在日本，甚至还流传着“穷人住别墅，富人住公寓”的说法。比如在漫画《蜡笔小新》里，小新家就住独栋，而富二代同学风间家反而住公寓。

而在我国，现如今高层住宅的房价并不便宜，能买得起高层房产的人，大多是有一定经济基础的。对于高层业主来说，他们买房时可能更看重景观、品质、区位，并不会格外在意未来30年之后高层建筑改造难、拆迁难的问题。

因为，高层业主普遍住上10年左右就会进行房屋置换，也就是说，还没等房子老化到一定程度，首批可能业主就走人了。而我国楼市目前仍在整体上涨阶段，二手房价格主要受到整体市场导向的影响，短期内也不会让高层住宅明显贬值。

很长一段时间以来，房价吃的是城市发展的红利，而不是建筑本身。城市要是有发展的潜力，管你买的是高层还是小高层还是多层，都是有未来的。只有城市的发展跟不上了，高层才会没有未来。

然而随着住建部试水“县城限高令”，站长也品出了一丝风向转向的味道。毕竟这是一条影响极大的征求意见稿，有太多小城市会受到波及。而它究竟会在市场上引发何种反响，依然有待进一步观察。

03 结语

前段时间，国家统计局公布了房地产的各项数据，全国商品房1月-2月房地产销售、投资均创下历史同期新高，全国商品房成交均价破万，成交均价为11030元/㎡。

让大众不满的，是很多城市的经济水平，真的能够撑得起这个房价吗？尤其是在县城，现如今，很多县城都面临人口严重流失、城区空心化的问题，此前甚至有委员提议，对人口低于10万人以下的小县进行合并试点——在多重因素的影响下，县城的未来并不明朗。

如今住建部在县城推行限高，除了高层在县城存在的消防隐患以外，还有一个更深层次的原因——

优化县城居住环境，避免城区进一步空心化。

明令“限高” 写字楼不再角逐“第一高楼”

“近日，国家发改委印发《关于加强基础设施建设项目管理 确保工程安全质量的通知》，提出要加强项目审核把关，严把超高层建筑审查关。严格执行《住房和城乡建设部、国家发展改革委关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，把超大体量公众建筑、超高层建筑和重点地段建筑作为城市重大建筑项目进行管理。

其中，对100米以上建筑应严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度，与城市规模、空间尺度相适宜，与消防救援能力相匹配；严格限制新建250米以上建筑，确需建设的，要结合消防等专题论证进行建筑方案审查，并报住房城乡建设部备案；不得新建500米以上超高层建筑。

我们认为，这主要和贯彻落实“适用、经济、绿色、美观”新时期建筑方针有关。今年全国两会，“碳达峰”“碳中和”备受关注。为应对气候变化，我国提出“二氧化碳排放力争于2030年前达到峰值，努力争取2060年前实现碳中和”等庄严的目标承诺。在今年的政府工作报告中，“做好碳达峰、碳中和工作”被列为2021年重点任务之一；“十四五”规划也将加快推动绿色低碳发展列入其中。

由于超高层建筑的能耗非常大，无论是供水，还是供电，都需要额外增加设备保持稳定运行，不仅如此，超高层建筑的安全风险也很大，如目前我国的消防云梯最大长度在100米左右，500米以上超高层的消防隐患对于消防安全是巨大挑战。

因此，此次“限高令”对我国绿色低碳可持续发展拥有一定的意义。”

 01

  高层建筑政策日趋严厉

从时间上来看，早在2016年2月的时候，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》就提出，要强化公共建筑和超限高层建筑设计管理，建立大型公共建筑工程后评估制度。

2019年9月，住房和城乡建设部《关于完善质量保障体系提升建筑工程品质的指导意见》强调，严格控制超高层建筑建设，严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度，加强超限高层建筑抗震、消防、节能等管理。

2020年5月《住房和城乡建设部 国家发展改革委关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》强调严格限制各地盲目规划建设超高层“摩天楼”，一般不得新建500米以上建筑，各地因特殊情况确需建设的，应进行消防、抗震、节能等专项论证和严格审查，审查通过的还需上报住房和城乡建设部、国家发展改革委复核，未通过论证、审查或复核的不得建设。要按照《建筑设计防火规范》，严格限制新建250米以上建筑，确需建设的，由省级住房和城乡建设部门会同有关部门结合消防等专题论证进行建筑方案审查，并报住房和城乡建设部备案。各地新建100米以上建筑应充分论证、集中布局，严格执行超限高层建筑工程抗震设防审批制度，与城市规模、空间尺度相适宜，与消防救援能力相匹配。中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主。

从定性要求“严格控制超高层建筑建设”，到提出具体限高量化指标，对于新建高层建筑，政策日趋严厉。

 02

  建安成本约为普通办公楼的3-4倍

国家对超高层建筑建设的严格控制，究其缘由，主要还是与超高层建筑的造价、周期及消防等方面有关，据中国《民用建筑设计通则》GB50352—2005规定：建筑高度超过100米时，不论住宅及公共建筑均为超高层建筑。

从目前来看，各地大多数规划建设的超高层建筑主要以办公楼为主。据克而瑞资管调查整理，40层以上，高度100米以上的超高层办公楼的建安成本平均约为普通办公楼的3-4倍，建设周期平均约为2-3倍；

防火规范方面，据《高层民用建筑设计防火规范(2005年版)》(GB 50045--1995)的规定，当高层建筑的建筑高度超过250米时，建筑设计采取的特殊的防火措施，应提交国家消防主管部门组织专题研究、论证。

表：超高层办公楼与普通办公楼建造情况对比

数据来源：公开资料，克而瑞资管

也就是说，无论是从建设成本、建设周期还是防火规范上讲，超高层建筑都相对“不经济”。建设维护超高层建筑所付出的成本远远高于普通建筑。从这个角度来讲，国家今天的“限高令”有较深远的影响意义。

03

  各大城市盲目竞逐“中国第一高楼”

据世界高层建筑与都市人居学会（CTBUH）发布的《2020高层建筑年度回顾》显示，中国150米以上的建筑达到2395座，200米以上建筑达823座，300米以上达95座，三项指标均保持全球第一。

随着我国建造技术的进步，再加上很多地方以建筑高度作为城市现代化的“象征”，因此出现了各地热衷建造超高层建筑的现象。

然而，摩天大楼并不是越高越好，一方面是超高层建筑相对“不经济”，另外一方面是动辄上百亿的造价，对于很多企业来说，意味着需要承担极大的资金压力。

如某省会城市超高层项目，其规划多次被消减，先是从规划的636米被削减到475米，随后又传出因资金链问题陷入纠纷；某直辖市有名的超高层项目，前期投资号称达700亿，然而目前修建已有十多年，且尚未完工。

据CTBUH披露，2020年中国“未完成”的超高层共有81栋，有66栋“暂停施工”。

由此看来，超高层项目虽然在建成后会成为城市亮点，但若建不成就成为了污点。再叠加造价、运营、维护等各方来看，超高层建筑未必有想象中那么的美好。

 04

  对缓解写字楼市场供应有部分帮助

从超高层建筑常见的写字楼市场来看，近年来并不乐观。受经济增速放缓、贸易争端的影响，自2018年四季度起，一线城市整体办公市场便处于下行态势，进入2020年，随着新冠疫情的爆发，进一步加重了办公市场的下跌态势。

进入2021年，全国重点城市甲级写字楼经历了2020年四个季度的下行趋势后，在今年一季度降幅开始出现收窄，至今才企稳。

然而在CAIC监测重点城市中，2021一季度虽然疫情与2020一季度相比已经平稳，但其空置率却依然在上升，其中武汉和广州上升幅度明显较大，武汉受疫情影响，租户退租现象最为严重导致2020全年净吸纳为负，广州则源于近期的供应高峰所知。

上海和重庆为仅有空置率下降的城市，截止至2021年一季度，上海已经连续5个季度净吸纳量增长且创近年高峰，这从某种程度上体现了上海办公市场的强韧性，然而，即便如此，截止2020年末上海总存量也已经逼近7989万平方米，未来3年预计供应量约1965万平方米，整体市场供大于求趋势明显。

“限高令”出台后，对超高层建筑的严控，在某种程度上或对缓解市场供应有一定的帮助，但总体上，办公市场的总量还应进一步控制。不仅仅是办公市场，商业、住宅等各方面也需要控制到一个合理的比例。

总体来看，“严格控制超高层建筑建设”在绿色低碳发展方面对“碳达峰”“碳中和”有一定的促进意义，在城市规划与可持续发展方面贡献深远，对于杜绝各大城市盲目竞逐“中国第一高楼”的现象较为有效。

而从平衡整体市场供应方面来看，影响较为有限。对于那些盲目建设高层建筑却超出当地经济合理承受能力和运维管理水平的城市来说，效果尤为明显。

国家发改委再提“限高”：不得新建500米以上建筑

近日，我国不再建设500米以上高楼冲上微博热搜榜，超高层建筑成为网友们共同探讨的话题，从网友评论来看，大家对于建筑限高普遍表示支持并发表了自己的思考。超高层建筑以非“建筑”的形态，再一次成为了人群的焦点。

据了解，热搜源于近期再次被写入官方正式文件中的“限高令”。7月12日，国家发改委印发《“十四五”新型城镇化实施方案》，该方案提出，落实适用、经济、绿色、美观的新时期建筑方针， 治理“贪大、媚洋、求怪”等建筑乱象。严格限制新建超高层建筑，不得新建500米以上建筑，严格限制新建250米以上建筑。

据媒体统计，这是自2020年以来，第四次明确提到城市建筑“限高”的政策。

2020年4月，住建部、国家发改委发布《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，其中指出“一般不得新建500米以上建筑”。

2021年7月，国家发改委印发《关于加强基础设施建设项目管理确保工程安全质量的通知》，其中提到“不得新建500米以上超高层建筑”。

2021年10月，住建部和应急管理部发布关于《加强超高层建筑规划建设管理的通知》，明确“不得新建500米以上超高建筑”。

除国家层面外，各地方政府也出台了相应的执行细则。四川省住建厅联合应急管理部门、四川省消防救援总队就联合印发了《关于加强超高层建筑规划建设管理的通知》，严控各地“天际线”高度，实行超高层建筑决策责任终身制；石家庄市出台《石家庄市城乡规划管理技术规定》对天际线与建筑高度控制进行了要求。规定指出，城市建设应充分考虑营造优美的城市天际线，通过相邻街坊及街坊内部的高度设计，形成“成组成团、疏密有致、丰富有序”的城市天际线景观。住宅建筑除历史遗留项目外，建筑高度不得超过80米等。可以看到，“限高”正逐渐成为新型城市化建设的“关键词”。

县城建筑限高什么时间执行

暂未公式说明，具体视情况而定。限高令长期有效，直至履行完毕生效法律文书确定的义务。建筑限高是指根据特定条件要求，对建筑高度进行限定。具体情况包括：当城市总体规划有要求时，应按规划要求限制高度；保护区范围内、风景区范围内的建筑，市、区中心的临街建筑物，航空港、电台、电信、当城市总体规划有要求时，应按规划要求限制高度；保护区范围内、视线景观走廊及风景区范围内的建筑，市、

《中华人民共和国城乡规划法》

第三条 城市和镇应当依照本法制定城市规划和镇规划。城市、镇规划区内的建设活动应当符合规划要求。县级以上地方人民政府根据本地农村经济社会发展水平，按照因地制宜、切实可行的原则，确定应当制定乡规划、村庄规划的区域。在确定区域内的乡、村庄，应当依照本法制定规划，规划区内的乡、村庄建设应当符合规划要求。县级以上地方人民政府鼓励、指导前款规定以外的区域的乡、村庄制定和实施乡规划、村庄规划。

第四条 制定和实施城乡规划，应当遵循城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展和先规划后建设的原则，改善生态环境，促进资源、能源节约和综合利用，保护耕地等自然资源和历史文化遗产，保持地方特色、民族特色和传统风貌，防止污染和其他公害，并符合区域人口发展、国防建设、防灾减灾和公共卫生、公共安全的需要。在规划区内进行建设活动，应当遵守土地管理、自然资源和环境保护等法律、法规的规定。县级以上地方人民政府应当根据当地经济社会发展的实际，在城市总体规划、镇总体规划中合理确定城市、镇的发展规模、步骤和建设标准。

发改委限高令

发改委宣布“限高令”：不得新建500米以上超高层建筑。

法律依据：

《中华人民共和国宪法》

第二条中华人民共和国的一切权力属于人民。人民行使国家权力的机关是全国人民代表大会和地方各级人民代表大会。人民依照法律规定，通过各种途径和形式，管理国家事务，管理经济和文化事业，管理社会事务。

第三条中华人民共和国的国家机构实行民主集中制的原则。全国人民代表大会和地方各级人民代表大会都由民主选举产生，对人民负责，受人民监督。国家行政机关、监察机关、审判机关、检察机关都由人民代表大会产生，对它负责，受它监督。中央和地方的国家机构职权的划分，遵循在中央的统一领导下，充分发挥地方的主动性、积极性的原则。