县城限高令什么时候实施（县城限高通告）

为何住建部要求县城新建住宅楼层最高不超18层？

近年来，全国各地正在建造房屋，特别是住宅商业房屋，因为每个人都看到房屋可以带来巨大的价值，尤其是在人口众多，住房需求高，以及人口众多的一线城市中。房屋价格已经涨到几万元。每平方米，您必须知道大多数一线城市的房价在10或20年前仍低于10,000元人民币。如果您当时购买了房屋，那么房屋的价值至少会翻番。只有买房，才能获得稳定的利润。开发商可以从中赚到很多钱，因为他们是房地产市场的生产者，而且有太多增加利润率的方法，例如通过高楼层。

2021年3月29日，从住房和城乡建设部网站上获悉，住房和城乡建设部发布了关于《关于加强县域绿色低碳建设的通知（征求意见稿）。”意见提到应限制县内居民住房的高度。县内住宅建筑物的高度应与消防能力相匹配。县城新建的住宅楼以6层楼为主，其中6层及以下的住宅楼比例应不低于75％。县城中新建的住宅楼数量最多不超过18层。确有必要建造十八层以上住宅的，应当严格，充分论证，并加强消防应急响应和市政配套设施的建设。县级城镇的建设应当密集，分布合理。既要防止盲目地进行高密度，高强度发展，又要防止大派的传播。县城人口密度应控制在每平方千米6,000至10,000，县城总建筑面积与建设用地面积之比应控制在0.6至0.8。

确定建筑物楼层数的分界点来自多个来源。对城市规划指标和环境影响，人体生理因素，消防因素和结构因素都有要求。钢筋混凝土框架结构是指通过将梁和柱与钢筋连接以形成承重系统而形成的结构，即由梁和柱组成的框架在使用过程中共同抵抗水平和垂直载荷。对于钢筋混凝土框架，当高度较大且层数较大时，不仅结构底部的柱的轴向力较大，这会影响建筑空间的合理使用，而且还会就材料消耗和成本而言，这是不合理的，因此通常适合建造不超过15层的房屋。

这是对高层住宅楼的楼层数临界点影响最大的条件。简而言之，是消防员的体力和梯车的高度决定了住宅建筑的一般故事关系。防火有两个重要原则，以确保建筑物的消防安全：首先，为了确保人员的安全疏散，通常采用双向疏散来确保安全。这样，在发生火灾的情况下，一端总是会耗尽。第二点是，消防设施可以保护消防员免于战斗。实际上，还有另一个原则，就是要做好防火措施，减少可燃物，防止火势蔓延。

重磅，县城“限高令”来了！高层时代结束了！

高层住宅，又被“限高”了！

2020年4月，住建部、发改委两部门曾提出“县城住宅要以多层为主”。一般来说，多层建筑是指建筑高度大于10米、小于24米，且建筑层数大于3层、小于7层的建筑。

而今年3月29日，住建部再次提出，将限制县城居住建筑的高度，新建商品房应以6层及以下的住宅为主，住宅占比不得低于75%。同时，县城新建住宅最高层数不得高于18层。

看来，以后县城的房子是彻底高不上去了！

01 县城被“限高”

显然，县城里的高层建筑已经没有未来了。

3月29日，住建部对外发布《关于加强县城绿色低碳建设的通知（征求意见稿）》（下称：《通知》），公开征求意见，旨在发展县城绿色建筑和建筑节能。在“县城绿色低碳建筑的有关要求”一节中，住建部提出——

限制县城居住建筑高度。

在这份《通知》中，住建部拟对县城房屋的层数做出限制，新建住宅将以6层为主，6层及以下住宅的占比不低于75%，县城新建住宅最高不超过18层。如果一定要建设18层以上居住建筑，应严格充分论证，并加强消防应急、市政配套设施等建设。

话说得很直白，不出意外的话，以后县城怕是很难再建高层住宅了。

原因很简单，现在的房子越修越高，但是相应的配套设施跟不上。就拿消防来说，现在常见的消防车云梯高度在50米左右，差不多能抬升到17层楼。而在操作过程中，云梯可能会受到地形、周边设施等诸多因素的影响，导致实际抬升高度进一步下降。

同时，高层建筑也考验着物业的管理能力，不仅需要物业自备必要的消防器材，确保疏散设施的完整，还需要定期开展防火巡查，严禁楼道存放杂物、停放电动车，确保安全出口、疏散通道的畅通。

即使是在很多大城市，高层的消防应急和物业管理都不是件简单的事，更不要说本身硬件设施就跟不上的县城了。

公安部曾在2017年发布了一组数据，称我国在建筑节能综合改造初期，使用了约30亿平方米易燃可燃的保温材料，一旦墙体保护层脱落、破损，遇到明火就会迅速蔓延，形成大面积立体燃烧。

另外，很多高层建筑的消防设施并不完备。据公安部统计，在全国23.5万幢高层住宅建筑中，未设置自动消防设施的占46.2%，而设有自动消防设施的高层建筑，平均完好率也不足50%。

这些问题都是很致命的，所以这些年来唱衰高层建筑的声音始终不绝于耳。

2020年4月27日，住建部、发改委联合发布《关于进一步加强城市与建筑风貌管理的通知》，内文称“中小城市要严格控制新建超高层建筑，县城住宅要以多层为主”，对县城住宅进行了“限高”。

而今年3月26日，住建部发布的《通知》进一步明确，“（县城）新建住宅以6层为主，6层及以下住宅的占比不低于75%，县城新建住宅最高不超过18层”。

虽说政策还处在征求意见阶段，但住建部的意思其实已经很明确了。

02 高层住宅还有未来吗？

除了有火灾的风险外，而今的高层住宅，其实还面临着一个非常严峻的问题——

房屋老化。

一般来说，老化的住宅有两个出路，要不然翻新，要不然拆迁。

先说翻新，高层建筑的翻新并不容易，主体维护还好说，涉及到内部的水、电、暖就费事了，更不用说管网改造这一类的大工程。现在很多老旧小区都面临这个问题，改造管网不仅需要当期的改造资金，还需要长期的维护管理资金。

高层维护的时间需要多长？高层维修的资金需要多少？如何协调高层众多业主缴纳维修费用？这些都是高层翻新中亟待解决的问题。

高层建筑的最好出路其实是拆迁，前提是要有开发商愿意拆——高层容积率非常高，这就意味着高层拆迁的安置成本高、盈利空间小，如果要赚钱，就只能把房子建得更高，但现在县城又开始“限高”了，成本回收就更难了。

而这些问题，在国外的高层建筑中已经显露弊端了。因此也有一些房产专家说过，高层建筑将在未来沦为贫民窟。

这个说法乍一看还挺吓人，但仔细一想也未免过于偏激。因为这个说法的立足点就是发达国家的房子都越建越矮，富豪都住在乡间别墅里。

但以美国为例，大城市的中心地区依然建有不少高层公寓，这样的高层不仅房价不菲，而且物业管理费也高得令人咋舌，这样的高层可不像是给穷人准备的。

在日本，甚至还流传着“穷人住别墅，富人住公寓”的说法。比如在漫画《蜡笔小新》里，小新家就住独栋，而富二代同学风间家反而住公寓。

而在我国，现如今高层住宅的房价并不便宜，能买得起高层房产的人，大多是有一定经济基础的。对于高层业主来说，他们买房时可能更看重景观、品质、区位，并不会格外在意未来30年之后高层建筑改造难、拆迁难的问题。

因为，高层业主普遍住上10年左右就会进行房屋置换，也就是说，还没等房子老化到一定程度，首批可能业主就走人了。而我国楼市目前仍在整体上涨阶段，二手房价格主要受到整体市场导向的影响，短期内也不会让高层住宅明显贬值。

很长一段时间以来，房价吃的是城市发展的红利，而不是建筑本身。城市要是有发展的潜力，管你买的是高层还是小高层还是多层，都是有未来的。只有城市的发展跟不上了，高层才会没有未来。

然而随着住建部试水“县城限高令”，站长也品出了一丝风向转向的味道。毕竟这是一条影响极大的征求意见稿，有太多小城市会受到波及。而它究竟会在市场上引发何种反响，依然有待进一步观察。

03 结语

前段时间，国家统计局公布了房地产的各项数据，全国商品房1月-2月房地产销售、投资均创下历史同期新高，全国商品房成交均价破万，成交均价为11030元/㎡。

让大众不满的，是很多城市的经济水平，真的能够撑得起这个房价吗？尤其是在县城，现如今，很多县城都面临人口严重流失、城区空心化的问题，此前甚至有委员提议，对人口低于10万人以下的小县进行合并试点——在多重因素的影响下，县城的未来并不明朗。

如今住建部在县城推行限高，除了高层在县城存在的消防隐患以外，还有一个更深层次的原因——

优化县城居住环境，避免城区进一步空心化。

县城建筑限高什么时间执行

暂未公式说明，具体视情况而定。限高令长期有效，直至履行完毕生效法律文书确定的义务。建筑限高是指根据特定条件要求，对建筑高度进行限定。具体情况包括：当城市总体规划有要求时，应按规划要求限制高度；保护区范围内、风景区范围内的建筑，市、区中心的临街建筑物，航空港、电台、电信、当城市总体规划有要求时，应按规划要求限制高度；保护区范围内、视线景观走廊及风景区范围内的建筑，市、

《中华人民共和国城乡规划法》

第三条 城市和镇应当依照本法制定城市规划和镇规划。城市、镇规划区内的建设活动应当符合规划要求。县级以上地方人民政府根据本地农村经济社会发展水平，按照因地制宜、切实可行的原则，确定应当制定乡规划、村庄规划的区域。在确定区域内的乡、村庄，应当依照本法制定规划，规划区内的乡、村庄建设应当符合规划要求。县级以上地方人民政府鼓励、指导前款规定以外的区域的乡、村庄制定和实施乡规划、村庄规划。

第四条 制定和实施城乡规划，应当遵循城乡统筹、合理布局、节约土地、集约发展和先规划后建设的原则，改善生态环境，促进资源、能源节约和综合利用，保护耕地等自然资源和历史文化遗产，保持地方特色、民族特色和传统风貌，防止污染和其他公害，并符合区域人口发展、国防建设、防灾减灾和公共卫生、公共安全的需要。在规划区内进行建设活动，应当遵守土地管理、自然资源和环境保护等法律、法规的规定。县级以上地方人民政府应当根据当地经济社会发展的实际，在城市总体规划、镇总体规划中合理确定城市、镇的发展规模、步骤和建设标准。